משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה
במסלול זה הקרן צמודה למדד והריבית קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. המשמעות היא שכאשר המדד עולה הקרן עולה, ולהיפך. לעיתים נקבעת רצפת הצמדה ואז הקרן לא תרד מעבר לרצפה שנקבעה (רלוונטי רק בסביבת מדדים שליליים)
היתרון במסלול זה היא היציבות והוודאות שהוא מקנה שכן הלווה יודע בדיוק איזו ריבית הוא ישלם לאורך כל תקופת ההחזר ובמידה וההכנסה שלכם צמודה למדד לא תושפעו מעלייתו. ההחזרים הנמוכים יחסית מתאימים לאנשים המסתמכים על עלייה בהכנסתם, במקביל לעלייה בתשלומים.
החסרונות במסלול זה הינם שעקב הריבית הקבועה לא ניתן ליהנות מירידת הריבית במשק, אם תחול.
כמו כן במסלול זה ישנה עמלת פירעון מוקדם, אותה תידרשו לשלם במקרה שתרצו לסלק את המשכנתא לפני המועד המקורי. עמלת פירעון מוקדם מושפעת מהפער בין הריבית במועד לקיחת המשכנתא לריבית במועד הסילוק ותגדל ככל שהריבית בזמן הפירעון תהיה נמוכה מהריבית בזמן לקיחת המשכנתא.
מסלולי משכנתא ולוחות סילוקין
מסלולי המשכנתא השונים הם הליבה של עולם המשכנתאות. לכל בנק קיימים מגוון רחב של מסלולים איתם הוא עובד. מסלולים אלו משתנים גם בין בנק לבנק. מסלול הוא שילוב של מספר מרכיבים: אורך חיי המשכנתא, צורת ההצמדה של המשכנתא, שיטת חישוב הריבית של המשכנתא, שיטת שינויי הריבית, ולוח הסילוקין של המשכנתא. מרכיבים אלו בצרופים שונים יוצרים עשרות "מסלולים" שונים של משכנתא. בעמוד זה נסקור את המסלולים הנפוצים ביותר.
משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה
במסלול זה הקרן צמודה למדד ולפיכך עולה או יורדת בהתאם, והריבית משתנה בכל מספר תקופות קבועות ומוסכמות מראש.
הריבית שתקבע בתחילת תקופת התשלומים תהיה לרוב נמוכה מהריבית הקבועה באותה תקופה, אך ריבית זו תשתנה באופן תדיר לפי הגדרת המסלול בבנק. הריבית נקבעת ביחס למדד ריביות ידוע עם מרווח קבוע ממנו. שני מדדי הייחוס הנפוצים ביותר הם הריבית הממוצעת על המשכנתאות, נתון המפורסם ע"י בנק ישראל, או על פי העלות הממוצעת של גיוס כסף בבנקים למשכנתאות.
מסלול זה נחשב אטרקטיבי ומומלץ בעיקר בתקופות של ריבית גבוהה, כאשר יש צפי שהריבית תרד בהמשך ויתרונו של מסלול זה הוא שפירעון מוקדם של המשכנתא אינו כרוך בתשלום עמלה. חסרונו הוא שבכך שלווים עשויים להיקלע לקשיים בשל חוסר הערכה נכונה של גובה ההחזרים בתקופות של עליית ריבית.
משכנתא צמודה לריבית הפריים
במסלול זה המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן אינה מושפעת מעלייה או מירידה במדד ואילו הריבית צמודה לריבית הפריים שנקבעת ע"י בנק ישראל והיא יכולה להשתנות כל חודש, בהתאם לשינויי הריבית במשק. במעמד לקיחת ההלוואה נקבע המרווח שיהיה בין הריבית בהלוואה לבין ריבית הפריים. מרווח זה הינו קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. השינויים שיחולו בגובה הריבית מיוחסים לשינויים שיחולו בריבית הפריים במשק.
יתרונו של מסלול זה הוא בראש ובראשונה בכך שהקרן לא צמודה למדד המחירים לצרכן. בסביבה של ריביות נמוכות במשק הופך המסלול לאטרקטיבי במיוחד גם למול מסלולים לא צמודים אחרים שכן הריביות יהיו נמוכות מריביות קבועות לא צמודות. החיסרון כמובן נובע מכל שריבית הפריים עלולה לעלות, מה שיוצר אי ודאות לגבי גובה ההחזרים העתידי. יתרון נוסף במסלול זה אין עמלת פירעון מוקדם ולכן ניתן בקלות לפרוע חלק מהמשכנתא אם אתם צפויים לקבל בעתיד סכום כסף.
קרן לא צמודה וריבית קבועה
מסלול זה אינו נפוץ אף על פי שהוא מציע החזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה, ללא תלות בשינויי המדד. טווח הריביות במסלול גובהה יחסית שכן הוא מקבע את ההחזרים לאורך כל חיי ההלוואה.
משכנתא צמודה למט"ח
במסלול זה סכום המשכנתא שלוויתם צמוד לשער הדולר, אירו או כל מט"ח אחר שתבחרו ולפיכך כל חודש ההחזר משתנה בהתאם לשינוי השער. הריבית שמשכנתאות אלו נקבעת ביחס לריבית הליבור שהיא ממוצע הריבית בחמשת הבנקים הגדולים בלונדון, והיאמתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים, בהתאם למה שנקבע עם הבנק. במסלול זה הריבית בד"כ נמוכה יותר מאשר במסלולים צמודי השקל, אבל חוסר הביטחון גבוה יותר, עקב האפשרות לעלייה קיצונית של שער המטבע. בהתאם, מסלול זה מומלץ בעיקר לתושבי חוץ, או אנשים שנהנים מהכנסה קבועה במטבע זר.
שיטת הפירעון של המשכנתא
שיטת הפירעון של הלוואות הקיימות בבנקים משפיעה על גובה ההחזר החודשי לאורך כל חיי ההלוואה, ונגזרת מלוח הסילוקין המכונה גם טבלאות החזר או לוח תשלומים). לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים וכולל את התאריכים והסכומים שיש להחזיר בכל תקופה, מה מרכיב הקרן ומה מרכיב הריבית בכל תשלום החזר, ויתרת הקרן שנותרה לתשלום. את הטבלה מחשבים על-פי הסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הקרן והריבית. התשלומים הנקובים בסכומי ההחזר הינם ללא התייחסות למדד ובפועל הם בדרך כלל גבוהים יותר שכן הם כוללים גם הפרשי הצמדה.
בשוק המשכנתאות קיימים שלושה לוחות סילוקין:
שפיצר
זהו לוח הסילוקין הנפוץ ביותר משום שהוא מאפשר ללווה החזר קבוע בכל חודש לאורך תקופת ההלוואה (בכפוף להפרשי הצמדה) וגם מבחינת הבנק הוא עדיף שכן הוא ממקסם את הרווח עבורו עקב כך שתשלומי הריבית בשיטה זו הם מקסימליים.
לפי לוח זה הלווה משלם קודם את הריבית ורק אח"כ את הקרן, מה שגורם לכך שהקרן לא קטנה ועלולה אף לגדול במהלך השנים הראשונות של המשכנתא. רק במחצית תקופת ההלוואה המצב מתהפך והתשלום העיקרי יהיה של הקרן.
ככל שנפרוס הלוואה שכזו ליותר זמן, ההחזר החודשי אמנם יירד אבל תשלום הריבית יהיה גבוה יותר כי ייקח לקרן יותר זמן להצטמצם.
קרן שווה
הלווה פורע בכל פעם חלק קבוע מן הקרן ואת מלוא הריבית התקופתית. במהלך פירעון ההלוואה פוחת בהדרגה סכום כל תשלום, מאחר שככל שמחזירים יותר ע"ח הקרן, תשלומי
הריבית הולכים ופוחתים.
החיסרון בשיטה זו היא שהתשלומים הראשונים של ההלוואה גבוהים למדי אולם יתרונה הוא שתשלומי הריבית על כל ההלוואה יוצאים נמוכים מאשר התשלומים בשיטת שפיצר.
הבנקים נאותים פחות לתת משכנתא בשיטה זו או שהם מבקשים ריבית גבוהה יותר כאשר
הלווה מבקש משכנתא בקרן שווה, מאחר והבנק מפסיד למעשה תשלומי ריבית שיכול היה לקבל.
בוליט – הלוואת גרייס/בלון
מוכר גם כהלוואת גישור שכן מטרתה היא לגשר בין פערי זמן ולאפשר תשלום, במועד מוקדם יותר, של סכום שעדיין לא התקבל (למשל לרכישת דירה חדשה לפני שנמכרה הדירה הישנה).
ישנה הלוואת גרייס הכוללת תקופת חסד הנעה בין חודשים לשנים בה מחזיר הלווה רק את תשלומי הריבית ולא את תשלומי הקרן. בתום תקופת "החסד" יוחזרו תשלומי הקרן באחת משתי דרכים – תשלום אחד (מה שמכונה הלוואת בלון) או בפריסה מחודשת על פני תקופה ארוכה.
