ביטוח המשכנתא הוא חלק הכרחי בתהליך לקיחת משכנתא. הבנקים המלווים מבטחים את עצמם מפני אי תשלום החוב בשל נסיבות של מוות או תאונה של בעל המשכנתא או ארוע של נזק למבנה.
גם בביטוח המשכנתא, בדיקה מקצועית שווה כסף רב.

הבנק המלווה דורש מכל לווה החתום על המשכנתא לרכוש ביטוח חיים וביטוח מקיף לנכס הנרכש כמפורט להלן:

ביטוח החיים​

מאחר ובחתימה על המשכנתא מתחייב הלווה כי ימשיך לפרוע את התשלומים לשנים ארוכות קדימה או שיפונה מדירתו יש צורך להבטיח את עמידתו בתנאי זה. ביטוח החיים בא להבטיח שבמקרה של מות הלווה יוכלו השארים להמשיך להתגורר בנכס בעוד חברת הביטוח תמשיך לשלם את יתרת ההלוואה שטרם סולקה לבנק עד לפירעון מלא.​

ביטוח המשכנתא

ביטוח המשכנתא הוא חלק הכרחי בתהליך לקיחת משכנתא. הבנקים המלווים מבטחים את עצמם מפני אי תשלום החוב בשל נסיבות של מוות או תאונה של בעל המשכנתא או ארוע של נזק למבנה.
גם בביטוח המשכנתא, בדיקה מקצועית שווה כסף רב.

​ביטוח המבנה

בא להגן על הבנק במקרה של נזקים שונים העשויים לקרות לנכס, כגון נזקי צנרת, שריפה, רעידת אדמה ואפילו אובדן מוחלט של הנכס. הסיבה לכך היא שהנכס הוא הבטוחה להלוואה שנלקחה וגובה ההלוואה שניתנה נגזרה משווי הנכס. לפיכך, הבנק מבקש לפצות את עצמו בגין כל דבר שעשוי לפגום בשוויו או בקיומו של הנכס, כדי להבטיח שיוכל לפרוע את ההלוואה.

​ביטוח צנרת

מטרת הבנק הנה אחת כי נמשיך ונעמוד בתשלומי המשכנתא לכל תקופתה ולפיכך הוא בוחן בבקשת משכנתא גם פרמטרים של הכנסות והוצאות הלווים, כשכלל האצבע הוא שכושר ההחזר למשכנתא לא יעלה על 1/3 מההכנסות.
מאחר ונזקי צנרת הם תופעה שכיחה שעלות תיקונם יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, מה שעלול לפגוע בכושר ההחזר של הלווה וליצור פיגורים בתשלומים, דורש הבנק כי נבטח את המבנה גם בכיסוי זה.

עלויות

​עלות הביטוח נעה בין 5% ל- 10% מעלות ההחזר החודשי של המשכנתא ולעיתים אף יותר, כשמדובר בלווים מעל גיל 40 או עם בעיות בריאות המייקרות את הפוליסה באופן משמעותי. לפיכך מומלץ לעשות סקר שוק מקיף בטרם רכישת הפוליסה שכן עשויה יכולה להגיע גם ל-1000 ₪ לחודש.

​ביטוח בבנק מול חברת ביטוח

ללא ביטוח משכנתא לא תקבלו את ההלוואה והיתרון בביטוח דרך בנק המשכנתאות הוא כי אין חשש שתהיה בעיה בפוליסה שתעכב אתכם בקבלת הכסף. אולם אם רכשתם ביטוח מחברת ביטוח פרטית בטרם קבלת המשכנתא מומלץ להציג את הפוליסה לאישור הבנק עוד לפני קבלת ההלוואה.
כמו כן פוליסת הביטוח אשר נרכשת בבנק הנה בסיסית ומכסה את דרישות הבנק בלבד בעוד ביטוח המשכנתא הנרכש בחברת ביטוח הינו זול יותר ואף מקיף יותר וכולל לדוגמא ביטוח צד ג, ביטוח לכלים סניטאריים, ביטוח חיים כפול, שכן מדובר בשוק תחרותי.
את ביטוח המשכנתא ניתן לנייד ללא קנסות וללא עלויות מעבר , אך במידה ותעברו מבטח בשלב מאוחר יותר, עליכם לשים לב שלא חויבתם בכפל תשלום עבור אותו שירות עקב בעיות טכניות במעבר בין המבטחים.
חשוב גם לזכור כי ביטוח חיים תלוי בגיל המבוטח וככל שהוא עולה עלות הכניסה לביטוח עולה בהתאמה ולפיכך ניוד של ביטוח זה לא בהכרח משתלם.

תהליך לקיחת משכנתא הוא תהליך בירוקרטי ארוך, מסובך ומיגע הכולל מגעים עם הבנקים, לשכות מנהל מקרקעין, רשמי המשכנתאות …. Save לוקחת אתכם יד ביד לאורך התהליך ועושה עבורכם את הבירוקרטיה כדי שאתם תוכלו להתעסק בדברים החשובים..

סדר קבלת ההלוואה

יש להתחיל בהגשת הבקשה וקבלת אישור עקרוני המבוסס על ההצהרות והפרטים שלכם וקיומו בפועל מותנה בבדיקת הנתונים ע"י הבנק בהמשך. האישור יונפק בתוך מספר ימים וגובה הריבית שאושרה בו תישאר בתוקף ל- 12 יום ממתן האישור.
לאחר קבלת האישור העקרוני יש להגיש מסמכים לאימות הפרטים אודות הכנסתכם, רכושכם, מצבכם הפיננסי, הנכס המיועד למשכון וכו' בהתאם לבקשת הבנק.

​

אם נמצאתם מתאימים ועומדים בתנאים יתקבל אישור למשכנתא וניתן יהיה לחתום על מסמכי המשכנתא.במקביל לחתימה על המסמכים יש להשלים את מסמכי הביטחונות כגון ביטוחי משכנתא, רישום שעבודים ומסמכים נוספים לבקשת הבנק ובהתאם לעסקה, כפי שיפורטו בהמשך.

לאחר כל אלו תתקבל המשכנתא, דהיינו שחרור הכסף והעברתו לחשבון הבנק של המוטב שסוכם.

​מסמכים בסיסיים נדרשים

תדפיסים של כל חשבונות העו"ש הקיימים של הלווים שלושה חדשים אחרונים
דוח יתרות של כל חשבונות הבנק הפרטיים (כולל עו"ש, פקדונות וכו')
לווה שהוא שכיר: שלושה תלושי שכר אחרונים
לווה שהוא עצמאי: אישור רו"ח והעתק שומת מס הכנסה של השנה האחרונה
לווה שהוא בעל שליטה בתאגיד: שלושה תלושי שכר אחרונים וטופס 106 משנת המס הקודמת
אישור על הכנסות ממקורות אחרים
נסח טאבו/אישור זכויות מהמנהל + הסכם חכירה בפועל
חוזה מכר ו/או הסכם שיפוץ ו/או היתר בנייה – לפי הצורך לו נדרשת המשכנתא
צילום ת.ז של הלווים + ספח מלא ומחובר
תעודת זכאות (במידה ואתם זכאים)

​בטחונות וערבויות

​
הבנק רשאי לדרוש כל אחת מבטוחות אלו כדי להבטיח את פירעון הלוואת המשכנתא, ורק לאחר מהן תיק המשכנתא יעבור ביקורת:

התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק: התחייבות לשעבד את הנכס לבנק ובמידה ולא תרכשו את הנכס בסופו של דבר- להחזיר את ההלוואה.
דו"ח שעבודים מרשם משכונות: מעיד על כך שהנכס אותו אתם מעוניינים לקנות ולרשום כבטוחה למשכנתא אינו משועבד.
בטחונות על פי חוק המכר: על פי חוק המכר, בעת רכישת דירה חדשה ולאחר ששולם כ – 15% ממחיר הדירה, על הקבלן לתת בטוחה עבור כל סכומי הכסף ששולמו בעבורה. הדרכים לעשות זאת הן או ע"י רישום הערת אזהרה לטובת הקונה או ע"י מתן ערבות חוק מכר או ע"י פוליסת ביטוח.
ערבים למשכנתא: לעיתים הבנק ידרוש חתימת ערבים על המשכנתא. הערבים הם אלו שיצטרכו להחזיר את ההלוואה במידה ואתם לא תוכלו לעמוד בתנאי ההלוואה. הערבים יצטרכו להציג תלושי שכר ומסמכים נוספים לפי דרישת הבנק.

​רישום הערות אזהרה​

​
לטובת הקונה: מטרתה היא הגנה על הקונים מפני ניסיון של המוכר למכור את הנכס לאחר פעם נוספת וכך יגן על הכסף ששילם. יש לרשום את ההערה מיד לאחר החתימה על חוזה הרכישה וכנגד הצגתו.

לטובת הבנק: הערה זו נרשמת לטובת הבנק בעת שהרוכש רושם הערת אזהרה לטובתו. מסמך זה מגן על הבנק בכך שהוא מציין שישנה משכנתא לטובתו. על המוכרים להיות חתומים ע הבקשה לרישום הערת אזהרה שמשמעותה היא שהם מסכימים שתירשם הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק.

לאחר רישום הערות האזהרה יש להוציא נסח טאבו עדכני ומאושר שבו מופיע רישום שתי הערות אזהרה.

משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה

במסלול זה הקרן צמודה למדד והריבית קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. המשמעות היא שכאשר המדד עולה הקרן עולה, ולהיפך. לעיתים נקבעת רצפת הצמדה ואז הקרן לא תרד מעבר לרצפה שנקבעה (רלוונטי רק בסביבת מדדים שליליים)

היתרון במסלול זה היא היציבות והוודאות שהוא מקנה שכן הלווה יודע בדיוק איזו ריבית הוא ישלם לאורך כל תקופת ההחזר ובמידה וההכנסה שלכם צמודה למדד לא תושפעו מעלייתו. ההחזרים הנמוכים יחסית מתאימים לאנשים המסתמכים על עלייה בהכנסתם, במקביל לעלייה בתשלומים.
החסרונות במסלול זה הינם שעקב הריבית הקבועה לא ניתן ליהנות מירידת הריבית במשק, אם תחול.
כמו כן במסלול זה ישנה עמלת פירעון מוקדם, אותה תידרשו לשלם במקרה שתרצו לסלק את המשכנתא לפני המועד המקורי. עמלת פירעון מוקדם מושפעת מהפער בין הריבית במועד לקיחת המשכנתא לריבית במועד הסילוק ותגדל ככל שהריבית בזמן הפירעון תהיה נמוכה מהריבית בזמן לקיחת המשכנתא.

מסלולי משכנתא ולוחות סילוקין

מסלולי המשכנתא השונים הם הליבה של עולם המשכנתאות. לכל בנק קיימים מגוון רחב של מסלולים איתם הוא עובד. מסלולים אלו משתנים גם בין בנק לבנק. מסלול הוא שילוב של מספר מרכיבים: אורך חיי המשכנתא, צורת ההצמדה של המשכנתא, שיטת חישוב הריבית של המשכנתא, שיטת שינויי הריבית, ולוח הסילוקין של המשכנתא. מרכיבים אלו בצרופים שונים יוצרים עשרות "מסלולים" שונים של משכנתא. בעמוד זה נסקור את המסלולים הנפוצים ביותר.

​משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה

במסלול זה הקרן צמודה למדד ולפיכך עולה או יורדת בהתאם, והריבית משתנה בכל מספר תקופות קבועות ומוסכמות מראש.
הריבית שתקבע בתחילת תקופת התשלומים תהיה לרוב נמוכה מהריבית הקבועה באותה תקופה, אך ריבית זו תשתנה באופן תדיר לפי הגדרת המסלול בבנק. הריבית נקבעת ביחס למדד ריביות ידוע עם מרווח קבוע ממנו. שני מדדי הייחוס הנפוצים ביותר הם הריבית הממוצעת על המשכנתאות, נתון המפורסם ע"י בנק ישראל, או על פי העלות הממוצעת של גיוס כסף בבנקים למשכנתאות.
מסלול זה נחשב אטרקטיבי ומומלץ בעיקר בתקופות של ריבית גבוהה, כאשר יש צפי שהריבית תרד בהמשך ויתרונו של מסלול זה הוא שפירעון מוקדם של המשכנתא אינו כרוך בתשלום עמלה. חסרונו הוא שבכך שלווים עשויים להיקלע לקשיים בשל חוסר הערכה נכונה של גובה ההחזרים בתקופות של עליית ריבית.

​משכנתא צמודה לריבית הפריים

במסלול זה המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן אינה מושפעת מעלייה או מירידה במדד ואילו הריבית צמודה לריבית הפריים שנקבעת ע"י בנק ישראל והיא יכולה להשתנות כל חודש, בהתאם לשינויי הריבית במשק. במעמד לקיחת ההלוואה נקבע המרווח שיהיה בין הריבית בהלוואה לבין ריבית הפריים. מרווח זה הינו קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. השינויים שיחולו בגובה הריבית מיוחסים לשינויים שיחולו בריבית הפריים במשק.
יתרונו של מסלול זה הוא בראש ובראשונה בכך שהקרן לא צמודה למדד המחירים לצרכן. בסביבה של ריביות נמוכות במשק הופך המסלול לאטרקטיבי במיוחד גם למול מסלולים לא צמודים אחרים שכן הריביות יהיו נמוכות מריביות קבועות לא צמודות. החיסרון כמובן נובע מכל שריבית הפריים עלולה לעלות, מה שיוצר אי ודאות לגבי גובה ההחזרים העתידי. יתרון נוסף במסלול זה אין עמלת פירעון מוקדם ולכן ניתן בקלות לפרוע חלק מהמשכנתא אם אתם צפויים לקבל בעתיד סכום כסף.

​קרן לא צמודה וריבית קבועה

מסלול זה אינו נפוץ אף על פי שהוא מציע החזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה, ללא תלות בשינויי המדד. טווח הריביות במסלול גובהה יחסית שכן הוא מקבע את ההחזרים לאורך כל חיי ההלוואה.

משכנתא צמודה למט"ח

במסלול זה סכום המשכנתא שלוויתם צמוד לשער הדולר, אירו או כל מט"ח אחר שתבחרו ולפיכך כל חודש ההחזר משתנה בהתאם לשינוי השער. הריבית שמשכנתאות אלו נקבעת ביחס לריבית הליבור שהיא ממוצע הריבית בחמשת הבנקים הגדולים בלונדון, והיאמתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים, בהתאם למה שנקבע עם הבנק. במסלול זה הריבית בד"כ נמוכה יותר מאשר במסלולים צמודי השקל, אבל חוסר הביטחון גבוה יותר, עקב האפשרות לעלייה קיצונית של שער המטבע. בהתאם, מסלול זה מומלץ בעיקר לתושבי חוץ, או אנשים שנהנים מהכנסה קבועה במטבע זר.

שיטת הפירעון של המשכנתא

שיטת הפירעון של הלוואות הקיימות בבנקים משפיעה על גובה ההחזר החודשי לאורך כל חיי ההלוואה, ונגזרת מלוח הסילוקין המכונה גם טבלאות החזר או לוח תשלומים). לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים וכולל את התאריכים והסכומים שיש להחזיר בכל תקופה, מה מרכיב הקרן ומה מרכיב הריבית בכל תשלום החזר, ויתרת הקרן שנותרה לתשלום. את הטבלה מחשבים על-פי הסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הקרן והריבית. התשלומים הנקובים בסכומי ההחזר הינם ללא התייחסות למדד ובפועל הם בדרך כלל גבוהים יותר שכן הם כוללים גם הפרשי הצמדה.
בשוק המשכנתאות קיימים שלושה לוחות סילוקין:

​שפיצר

זהו לוח הסילוקין הנפוץ ביותר משום שהוא מאפשר ללווה החזר קבוע בכל חודש לאורך תקופת ההלוואה (בכפוף להפרשי הצמדה) וגם מבחינת הבנק הוא עדיף שכן הוא ממקסם את הרווח עבורו עקב כך שתשלומי הריבית בשיטה זו הם מקסימליים.
לפי לוח זה הלווה משלם קודם את הריבית ורק אח"כ את הקרן, מה שגורם לכך שהקרן לא קטנה ועלולה אף לגדול במהלך השנים הראשונות של המשכנתא. רק במחצית תקופת ההלוואה המצב מתהפך והתשלום העיקרי יהיה של הקרן.
ככל שנפרוס הלוואה שכזו ליותר זמן, ההחזר החודשי אמנם יירד אבל תשלום הריבית יהיה גבוה יותר כי ייקח לקרן יותר זמן להצטמצם.

​קרן שווה

הלווה פורע בכל פעם חלק קבוע מן הקרן ואת מלוא הריבית התקופתית. במהלך פירעון ההלוואה פוחת בהדרגה סכום כל תשלום, מאחר שככל שמחזירים יותר ע"ח הקרן, תשלומי
הריבית הולכים ופוחתים.
החיסרון בשיטה זו היא שהתשלומים הראשונים של ההלוואה גבוהים למדי אולם יתרונה הוא שתשלומי הריבית על כל ההלוואה יוצאים נמוכים מאשר התשלומים בשיטת שפיצר.
הבנקים נאותים פחות לתת משכנתא בשיטה זו או שהם מבקשים ריבית גבוהה יותר כאשר
הלווה מבקש משכנתא בקרן שווה, מאחר והבנק מפסיד למעשה תשלומי ריבית שיכול היה לקבל.

​
​בוליט – הלוואת גרייס/בלון

מוכר גם כהלוואת גישור שכן מטרתה היא לגשר בין פערי זמן ולאפשר תשלום, במועד מוקדם יותר, של סכום שעדיין לא התקבל (למשל לרכישת דירה חדשה לפני שנמכרה הדירה הישנה).
ישנה הלוואת גרייס הכוללת תקופת חסד הנעה בין חודשים לשנים בה מחזיר הלווה רק את תשלומי הריבית ולא את תשלומי הקרן. בתום תקופת "החסד" יוחזרו תשלומי הקרן באחת משתי דרכים – תשלום אחד (מה שמכונה הלוואת בלון) או בפריסה מחודשת על פני תקופה ארוכה.

"החגיגה נגמרת – פישר עוצר את המינוף של בעלי הדירות"

הבשורה האמיתית של ההגבלות החדשות נעוצה בחישוב שיעור המימון המקסימלי ביחס לערך הדירה ולא ביחס לערך הבטוחות שמעמיד הלווה

מאת: רם עוזרי אתר: The marker

"מי שיש בבעלותו דירה לא יכול היה להתחמק מהרעיון הקוסם הזה: אתה מגיע לבנק בלי שקל בכיס, מבקש משכנתא של 100% מהנכס ובתמורה ממשכן גם את הדירה החדשה וגם את זו שכבר בבעלותך. מבחינת הבנק זו משכנתא בשיעור מימון של 50% וכך הוא מדווח עליה לבנק ישראל. אתה מצידך נהנה מדירה חדשה שהמחיר שלה עולה כל שנה. כולם שמחים. התופעה הזו היא אחד הגורמים המרכזיים להתנפחות הבועה ולשם בדיוק מכוון פישר בהגבלות החדשות שלו בשוק המשכנתאות. זהו. החגיגה הזו נגמרה", כך אומר היום בנקאי משכנתאות בכיר בעקבות ההגבלות החדשות עליהן הודיע אתמול המפקח על הבנקים בבנק ישראל דודו זקן.

לכתבה ←

 

הישראלים מתנפלים על הבנקים למשכנתאות: "לא נותנים לי לשבת עם לקוח יותר מ-10 דקות, לווים כאן 700 א' ש' בממוצע כאילו היו שישיית יוגורט במבצע"

לחץ כבד בבנקים למשכנתאות רגע לפני שההגבלות החדשות מהנגיד פישר נכנסות לתוקף / בנק אגוד מאריך את שעות הפעילות כדי להתמודד עם הלחץ

מאת: עירית אבישר אתר: גלובס, צילום: רויטרס

לכתבה ←

​מדד משכן: מצב רוכשי הדירות הוטב

ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בישראל, על פי הסקר, בשיעור נומינלי של 2.2% ובשיעור ריאלי שלילי של 0.5%

מאת: אריק מירובסקי אתר: The marker

מדד משכן למצב רוכשי הדירות, אשר עוקב אחר מצבם השוטף של רוכשי הדירות בישראל, רשם בחודש אפריל 2012 עלייה של 0.6% לרמה של 131.0 (100=ינואר 1996). עלייה זו משקפת הטבה במצב רוכשי הדירות שנובעת בעיקר מהמשך הירידות בריבית המשכנתאות וירידה בשיעור האבטלה.

עם זאת, מחירי הדירות ממשיכים לעלות בקצב אטי. מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם על ידי הלמ"ס (סקר מחירי דירות בבעלות דיירים) עלה ב-0.3%. סקר מחירי הדירות של הלמ"ס הראה ירידות מחירים קלות בסוף 2011, אולם מתחילת השנה נרשמה עליה קלה במחירים.

לכתבה ←

 

אחוז מימון

אחוז ההלוואה שהבנק נותן מתוך שווי הנכס. אחוז המימון הוא אחד הפרמטרים שמבטאים את רמת הסיכון
של הבנק, אשר מקובל לחלקן לשלוש רמות עיקריות:
א. עד 60% מימון – משכנתא סטנדרטית בסיכון נמוך.
ב. בין 61% ל- 75% – משכנתא בסיכון בינוני.
ג. בין 76% ל-90% מימון – משכנתא בסיכון גבוה המצריך ביטוח EMI.

​אינפלציה

עלייה כללית ומתמשכת של המחירים במדינה או בשוק מסוים, אשר מורידה למעשה את ערכו של המטבע
המקומי גם ביחס לעצמו עצמו וגם בהשוואה למטבעות אחרים. מדד המחירים לצרכן משקף את גובה האינפלציה. כאשר לוקחים משכנתא
שצמודה למדד יודעים שהקרן תשמור על ערכה כלומר שככל שהשנים יעברו ומהדד יעלה גם הקרן תעלה איתה כך שהקרן שומרת על ערכה.

​אישור זכויות

מסמך המפרט את הזכויות, השעבודים וההערות אשר רשומים לגבי מקרקעין מסוימים אשר בבעלות מנהל
מקרקעי ישראל.

​אישור עקרוני

אישור ראשוני לקבלת משכנתא שאינו מחייב את הבנק להעביר את ההלוואה בפועל למבקש. מימושו האישור
מותנה באימות הפרטים שנמסרו בבקשת ההלוואה ועמידה בתנאים הנדרשים מבחינת הבנק.

​
ביטוח חיים

מקבל המשכנתא  נדרש לרכוש פוליסת ביטוח חיים לצורך ביטוח הלוואתו ושהמוטב בפוליסה יהיה הבנק.
המטרה היא להבטיח כי במקרה שהלווה ייפטר ההלוואה תסולק מכספי הביטוח. הלווה רשאי לבטח את עצמו בכל חברת ביטוח אולם על
הפוליסה לעמוד בדרישות הבנק.

​ביטוח נכס

תנאי לקבלת משכנתא הוא ביטוח הנכס עליו היא רובצת כנגד נזקים העלולים לפגוע בערכו כגון רעידות
אדמה ונזקי צנרת. גובה הביטוח יהיה זהה ליתרת ההלוואה בתוספת מרווח בטחון והלווים רשאים לבטח עצמם בכל חברת ביטוח כל עוד
הפוליסה עומדת בדרישות הבנק.

ביטוח EMI

במקרים של מעל 75% נדרשים הלווים, כתנאי למתן המשכנתא, לבטח את ההלוואה באמצעות חברת EMI עקב
רמת הסיכון הגבוהה של הבנק.
המטרה היא שבמקרה במידה והבנק יאלץ לממש את הנכס אך עדיין יוותר חוב לאחר מכירתו, חברת EMI תשיב לבנק את יתרת החוב שנותר
עד לתקרה כפי שמופיעה בפוליסה. שימוש בביטוח EMI אמור לפצות את הבנק על הסיכון הנוסף אותו הוא לוקח כאשר הוא מסכים לאחוז
מימון גבוה. התוצאה היא ייקור משמעותי של המשכנתא, ולכן כדאי להמנע משימוש ב EMI במידה וניתן.​

ביטחונות

נכס כלשהו המשועבד לטובת הבנק להבטחת פירעון של חוב ואשר ניתן לממשו במידה והלווים אינם
עומדים בתשלומים.

גרירה לערבות בנקאית

במצב בו נמכר נכס קיים אך טרם נרכש נכס חדש ויש צורך לשחרר את הנכס הנמכר מהשעבוד הרובץ עליו
אך ללא פירעון המשכנתא. במקרים אלו ייתן הבנק המסחרי ערבות בנקאית לטובת הבנק הממשכן ועם רכישתו של נכס חדש תיגרר
ההלוואה אליו ותשוחרר הערבות הבנקאית.

​גרירת משכנתא

תהליך בו נכס עליו רובצת משכנתא נמכר ובמקומו נרכש נכס אחר.
בהליך הגרירה הבנק מעביר את השעבוד מהנכס הישן לחדש מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת, אשר תמשיך  לרבוץ על הנכס החדש.

דרגה שווה – פרי פסו

שעבוד הנכס לטובת מספר נושים (בד"כ שניים) אשר מסכימים כי במידה והנכס ימומש יקבל כל אחד את
חלקו היחסי בהתאם להלוואות אשר נתן.
דרגה שנייה
שעבוד נכס לטובת מספר בנקים תוך הסכמה ביניהם כי במידה והנכס ימומש הבנק בעל הדרגה הראשונה יקבל את חלקו קודם ורק אח"כ
יפרע הבנק הרשום בדרגה שנייה ממה שיישאר.​

הודעת משכון

הודעה החתומה ע"י בעל הזכויות החוזיות בנכס ובה נאמר שהוא ממשכן את זכויותיו בנכס לטובת הנושה
(במקרה של משכנתא הבנק). הרישום יופיע ברשם המשכנות שהוא מרשם הפתוח לעיני הציבור.

הוראת קבע

– הרשאה לחיוב חשבון
הרשאה הניתנת על ידי הלקוח לבנק בו מתנהל חשבון העובר ושב שלו המאפשרת להעביר תשלומים מחשבונו לפירעון המשכנתא באמצעות
הוראת קבע. הבנק מאפשר לפרוע את ההלוואה אך ורק בדרך זו.

היוון

מהמילה "הווה" כלומר הפיכתם ערכם של תשלומים עתידיים לערכם הנוכחי בהווה.

היטל השבחה

תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות  אישור או שינוי תכנית. גובה ההיטל הוא
מחצית מערך ההשבחה.​

הלוואת מקום

הלוואה מכספי המדינה, בתנאים מעודפים ולתקופה ארוכה, הניתנת בהתאם לנהלים של משרד הבינוי
והשיכון ומשרד האוצר לאוכלוסיה העונה על קריטריונים מסויימים באזורי עדיפות לאומית.

​
הלוואה עומדת

הלוואה בה הלווים אינם מחויבים בתשלומים בגינה כל עוד הם עומדים בתנאים אשר נקבעו בה מבעוד
מועד.

​
הסכם חכירה

אדם הרוכש נכס על אדמות המנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל נדרש לחתום על חוזה חכירה המבטיח
את זכויות החכירה שלו (שהיא למעשה שכירות לתקופה ארוכה) שכן הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה, קרן קיימת לישראל או
רשות הפיתוח.

​
הסכם פיתוח

הסכם המאפשר לבעל קרקע לפתח קרקע ולבנות עליה כאשר הוא מחוייב לעמידה בלוחות הזמנים שנקבעו
בהסכם. לאחר מכן עליו לחתום בעצמו או להחתים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל, אשר התיר לו לפתח את
הקרקע,  לחכירת הקרקע לתקופה ארוכה.

​
הערת אזהרה

הערה הנרשמת במרשם של לשכת המקרקעין בישראל (טאבו) ביחס למקרקעין מסויימים במטרה למנוע עסקאות
כפולות וסותרות ולמען הבטחת הזכויות של הרוכשים או של הבנק שנותן את המשכנתא. ההערה נרשמת לרוב מתוקף הסכם רכישה או
מתוקף התחייבות לרישום משכנתא.

​
הערכת שמאי / שמאות / שומת מקרקעין

כאשר הבנק נותן הלוואה כנגד נכס המשמש כבטוחה הוא מבקש לברר את ערך המקרקעין והזכויות בו כדי
לוודא שיהיה ממה להיפרע. הבדיקה מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים ומורשה
מטעם הבנק הממשכן.

​
חברה משכנת

חברת בנייה המוכרת על ידי משרד הבינוי והשיכון כחברה בעלת סמכות לנהל רישומי זכויות ושעבודים
בנכסים, עד אשר הנכס יירשם בלשכת רישום המקרקעין.

חכירה

שכירות לתקופה ארוכה קצובה בזמן בעבור תשלום מסוים לבעל הקרקע (בד"כ מדובר על חכירה ממנהל
מקרקעי ישראל). רישום כחוכר במקרקעין דומה לרישום כבעלים בפועל אולם מהווה זכות חלשה יותר.

​חשבון מוגבל

חשבון שאי אפשר למשוך ממנו צ'קים למשך שנה. חשבון יהיה מוגבל אם סורבו במשך 12חודשים עשרה
צ'קים או יותר שנמשכו עליו. הגבלת חשבון היא צעד דרסטי של הבנק שמבטא את חוסר האמון שלו בלקוח. לקוח שחשבונו מוגבל או
הוגבל בתקופה האחרונה יתקל בקשיים בקבלת הלוואות ומשכנתאות מהבנקים

​
ייפוי כוח נוטריוני

הרשאה שנותן אדם לאדם אחר (מיופה הכח)  לעשות דבר מה בשמו  (בעניין ספציפי או באופן כללי),
כאשר ההרשאה ניתנה ונחתמה בנוכחות עו"ד שהוא נוטריון המאשר את חתימתו של נותן ייפוי הכוח. בתהליך לקיחת משכנתא הלווים
מייפים את כוחו של הבנק לפעול בשמם לרישום המשכנתא לטובתו.

לשכת רישום המקרקעין – טאבו

לשכה לרישום והסדרת מקרקעין השייכת למשרד המשפטים ופועלת מכוח חוק המקרקעין בה מנוהל רישום
הזכויות על נכסים בבעלות פרטית או על נכסים בחכירה, אשר הועברו לרישום בטאבו (בניגוד למקרקעין הרשומים במנהל למשל). כל
אדם זכאי לעיין בפנקסי הרישום ולקבל מידע באשר לכל נכס בכפוף לתשלום אגרה.

​
מדד המחירים לצרכן

מדד המתפרסם בכל 15 לחודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה  ומודד את שינוי המחירים של סל מוצרים
ושירותים מסויים.

מכתב החרגה

מכתב המוצא על ידי בעל השעבוד במקרקעין (הבנק) האומר כי הוא מוכן לא להחיל את השעבוד על חלק
מסויים במקרקעין, למשל דירה ספציפית בחלקה המשועבדת.

​
מכתב כוונות

מכתב המוצא על יד הבנק הממשכן המאשר כי בכפוף לקבלת יתרת החוב לסילוק המשכנתא  יסכים הבנק
לשחרר את המקרקעין מהשעבוד הרובץ עליו.

​
מס רכישה

מס רכישה מוטל על רוכש דירת מגורים בהתאם למדרגות המס המוגדרות בחוק. לבעלי דירה יחידה ישנן
הקלות ממס הבאות לידי ביטוי במדרגת מס נמוכות יותר. לחץ כאן כדי לקרוא עוד על מס רכישה באתר רשות המיסים

מס שבח

מס המוטל על רווח ההון, דהיינו ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, ומקורו בחוק מיסוי
מקרקעין. למס מערכת פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. לחץ כאן כדי לקרוא עוד על מס רכישה באתר
רשות המיסים

​מענק מותנה

מענק הניתן בהתאם להנחיות משרד הבינוי והשיכון לאוכלוסיה העונה על קריטריונים מסויימים באזורי
עדיפות לאומית. המענק ניתן ל- 15 שנים ובמידה והזכאים עומדים בתנאים, כל שנה מופחת מההחזר החלק ה- 15 מהמענק המקורי, וכך
לאחר 15 שנה הופך המענק למענק מוחלט. במידה והזכאים לא עמדו בתנאים הופך המענק להלוואה צמודה למדד בצירוף 2% ריבית
לשנה.​

משכנתא הפוכה

משכנתא הניתנת לבני 60 ומעלה בתשלום אחד או בתשלומים חודשיים כאשר הפירעון יתבצע לאחר פטירת
הלווה ומימוש הנכס או עזיבת הלווה את הנכס. מסלול זה מתאים לאנשים בגיל הזהב, בעלי נכס, המעוניינים לשפר את איכות חייהם
אך אין להם מספיק הכנסות כדי להחזיר משכנתא מדי חודש.

עמלת פירעון מוקדם

עמלה המפוקחת על ידי בנק ישראל ונגבית על ידי הבנק בעת פירעון מוקדם של הלוואה. העמלה מורכבת
משלושה סוגי העמלות עיקריים: עמלה תפעולית על ביצוע פעולה, עמלה בגין אי-הודעה מוקדמת (אם לא הודעתם 10 ימים קודם על
רצונכם לפרוע את ההלוואה), עמלת הפרשי היוון (במידה והריבית במשק נמוכה יותר מהריבית הנקובה בהלוואה).

​
עמלת פתיחת תיק

סכום חד פעמי, הנגבה על ידי הבנק בעבור שירות פתיחת תיק הלוואה ועד לביצוע ההלוואה בפועל.
נקבע בדרך כלל כשיעור מסוים מסכום האשראי המאושר.

​
פרצלציה

חלוקה של מקרקעין עפ"י החלוקה המופיעה בתוכנית מתאר מקומית או בתוכנית מפורטת לחלקות אשר ניתן
לרשום אותן בפנקסי המקרקעין (טאבו). התהליך מתבצע באמצעות מודד מוסמך והוא מבוקר ומאושר ע"י הועדות המקומיות לתכנון
ולבניה והמרכז למיפוי ישראל.

​
ריבית אפקטיבית / מתואמת

הריבית המשולמת בפועל על ההלוואה אחרי שקלול מועדי חיוב הריבית והעמלות והתשלומים הנוספים.

​
ריבית פיגורים

ריבית המשולמת על סכום כלשהו מההלוואה אשר לא שולם במועד הפירעון על פי ההסכם על התקופה שחלפה
עד מועד הפירעון בפועל. שיעור ריבית הפיגורים המקסימאלי יהיה שיעור ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים + 6.5%.

​
רשם המשכונות

מאגר מידע של משרד המשפטים המכיל מידע לגבי משכונות שנרשמו וכוללת מידע לגבי הנושה, החייב
והנכס הממושכן. בהתאם לחוק פעולת משכון חייבת להירשם כדי למנוע עיסקה סותרת בנכס ולמען הבטחת זכויות הנושה.